BLOG Uitverkoop van sociale woningen buiten kernregio?

Door de nieuwe regelgeving is het voor Woningcorporaties niet meer mogelijk om grote investeringen te doen in woningen buiten de toegewezen woningmarktregio's. De corporaties zijn hierdoor op zoek naar alternatieve opties voor deze panden. Is de verkoop van de woningen een geschikte oplossing?

 

23 januari 2017 Carla Kempen Key Accountmanager, specialisatie woningcorporaties

Afgelopen zomer zijn 19 woningmarktregio’s vastgesteld door Minister Blok, waarmee alle corporaties in Nederland (die geen categorale instelling zijn) een kernwerkregio toegewezen hebben gekregen. Eén van de gevolgen van dit besluit is dat corporaties zich moeten buigen over sloop-nieuwbouwprojecten buiten de kernregio. Is dit een aangewezen moment om verkoop van deze sociale woningen serieus te overwegen?

Corporaties zijn zoekende

Woningcorporaties welke werkzaam zijn in verschillende woningmarktregio’s hebben een uitdaging. Grote investeringen in woningen, zoals nieuwbouw, buiten de toegewezen woningmarktregio’s zijn niet meer mogelijk door de nieuwe regelgeving.  Wekelijks spreek ik vastgoed managers van grotere corporaties en iedere keer blijkt uit de gesprekken dat het een grote uitdaging is om weloverwogen besluiten te nemen over de projecten die buiten de kernregio vallen. Wel of geen ontheffing aanvragen? Daar is een goede feitelijke onderbouwing voor nodig over onder andere de beschikbare investeringscapaciteit. En zowel de corporatie als de plaatselijke wethouders moeten hier allemaal achter staan. Dat laatste blijkt wel de grootste hobbel die genomen moet worden. Inmiddels zijn er al verscheidene ontheffingen aangevraagd door corporaties om ook buiten de kernwerkgebieden te mogen investeren. Vaak is er nog  geen uitsluitsel over toekenning van de ontheffing. De verwachting is dat niet voor iedere portefeuille buiten de kerngemeente ontheffing wordt toegekend. Wat dan?

Dan maar verkopen?

In het geval dat er geen ontheffing wordt verleend, zou ik adviseren om verkoop als één van de opties te overwegen. Met name woningen die op de nominatie staan voor sloop en nieuwbouw. Optimalisatie van de woningportefeuille na sloop is namelijk in dit geval niet mogelijk. Dus waar eerst sloop en nieuwbouw nog op de lange termijn een optie was, is verkoop van deze objecten nu een serieuze alternatieve optie.

Tijdelijke invulling bij verkoop

Op het moment dat een woning vrij van huurder in de verkoop gaat, is een tijdelijke invulling belangrijk. Tijdelijke invulling bevordert het behoud van het vastgoed, komt ten goede aan de uitstraling van het object en draagt dus bij aan een vlotte verkoop.  Het inschakelen van een leegstandbeheerder gedurende de periode van verkoop is het overwegen waard. Om de verkoop te bevorderen is tijdelijk gebruik, door middel van een gebruikersovereenkomst, een passende oplossing.

Hoe werkt een bruikleenovereenkomst (antikraak)?

Deze contractvorm is geschikt voor periodes van leegstand die langer dan drie maanden zal duren. De bruikleenovereenkomst is de basis van het traditionele leegstandbeheer en biedt de meeste flexibiliteit. U heeft altijd binnen 28 dagen na opzegging uw pand weer terug. Er zijn de afgelopen jaren verschillende varianten ontwikkeld, waarbij afspraken worden gemaakt over nutskosten, onderhoud, (sociale) veiligheid, en  tarieven. Camelot werkt volgens de richtlijnen van het Keurmerk Leegstandbeheer, maar gaat ook een stapje verder. Camelot biedt als enige in de markt dat alle opzichtrisico's van medewerkers, gebruikers, leveranciers en passanten op uw project gedurende het beheer zijn gedekt.

Tijdelijke verhuur op basis van de leegstandwet

Staat uw pand naar verwachting langer dan 6 maanden leeg, dan komt tijdelijke verhuur op basis van de leegstandwet in beeld. Dit biedt u nog steeds behoorlijk veel flexibiliteit, omdat u de einddatum vooraf kunt vastleggen. U betaalt een beheer fee aan de vastgoedbeheerder en ondertussen blijft u huurinkomsten ontvangen. De huurprijs die bij tijdelijke verhuur wordt vastgesteld is vaak tussen de 60% en 80% van de normale huurprijs. Deze contracten zijn mogelijk voor 5, 7 of 10 jaar. Wel moet bij uitbesteding van tijdelijke verhuur ook worden voldaan de regels van passend toewijzen. Camelot heeft sinds oktober 2016 een Assurance Rapport op basis van Standaard 3000 (van de Nadere Voorschriften Controle en Overige Standaarden, NV COS) gebaseerd op een onderzoek door een onafhankelijke auditor. Deze 3000 Standaard gaat over het geven van zekerheid en vertrouwen over niet-financiële informatie. Op die manier kunnen accountants onderling stukken van elkaar accepteren, zonder dat ze deze zelf hebben vastgesteld. In dit geval gaat het over de checks en andere controles, bijvoorbeeld via ISO normeringen, die Camelot heeft ingericht om de volledigheid van het aantal verhuringen in de administratie te waarborgen.

Wilt u meer informatie over een tijdelijke invulling bij te koop staand vastgoed, neem dan contact op met Camelot: 088-2263568 of cameloteurope.com.

DesignSwirl Studio